Налог при продаже квартиры после выделения доли детям по обязательству

Здравствуйте, Алла.

К сожалению при объединении нескольких объектов недвижимости (комнат в коммунальной квартире) срок владения в целях налогообложения исчисляется с момента приобретения последней комнаты:

11. Трехлетний срок владения имуществом в целях получения имущественного налогового вычета в случае объединения нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире.

(п. 11 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного суда Российской Федерации, принятых в первом полугодии 2016 года по вопросам налогообложения).

Поэтому при продаже квартиры подлежит уплате налог на доходы.

Размер налога исчисляется от 0,7 кадастровой стоимости только в том случае, если  если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. (ч. 5 ст. 217.1).

1. Как правильно выделить доли детям? В каком соотношении (детей двое) и по какой процедуре?
Юлия

Законом размер долей не определен, т.е. выделяют по соглашению сторон. Можете выделить как в равных долях каждому члену семьи, либо, например, по 1/10, а себе оставить большую долю.

2. Планирую сразу же с помощью новой ипотеки расширить площадь, как будет расчитываться налог на доли детей, ведь они владеют ими менее 3 лет (ст-ть продаваемой квартиры 1500000)?
Юлия

Т.к. Вы продадите и купите квартиру в одном налоговом периоде, то никаких налогов платить не придется

Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.
Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:
((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

realty-ask.ru/pokupka/kak-rasschitat-vzaimozachet-nalogov-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry.html

Так же, если сумма покупки будет больше, чем сумма продажи, то так же налог никакой платить не будете

Но имейте ввиду, что при продаже долей детей, Вам нужно будет получить согласие органов опеки и выделить в покупаемой квартире доли детям не меньшие, чем у них были в продаваемой квартире

Яна, добрый день! Сделки продажи и квартиры с долей Вашего сына будет заключаться только с разрешения органов опеки и попечительства, они должны дать согласие в виде приказа с условием обязательной покупки жилья ребенку и регистрацией его по новому месту жительства. При этом опека будет изучать, не ухудшится ли материальное положение ребенка. Стоимость доли в новой квартире должна быть не менее стоимости доли продаваемой квартиры. Вы обращаетесь в опеку, представляете все документы, которые они попросят по обеим квартирам, пишете соответствующее заявление, сроки тоже прикидываете сами, за какой временной промежуток справитесь с обеими сделками и регистрацией ребенка по новому месту жительства. После сделок Вам в срок, который будет определен в приказе, нужно будет предоставить договор купли-продажи обеих квартир по доле ребенка и справку о регистрации ребенка по новому месту жительства. Удачи Вам!

Здравствуйте, для оформления сделки по продаже 1/4 Вы обратитесь в органы опеки и объясните им, что  после продажи получает Ваш ребенок. Новая недвижимость ребенка д.б. не хуже той, что он продает. У вас по площади она получается больше, опека не должна отказать. Думаю оформлять 1/2 нужно будет после получения согласия опеки на сделку по продаже 1/4 доли ребенка. Муж 1/2 может переоформить на ребенка дарением. В любом случае Вам необходимо придти на прием в опеку для получения данного согласия, возможно у них будут какие -то дополнительные требования.